公認会計士 青木 寿幸

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信託受益権を売買するときに、取引主任者は、重要事項説明書を交付して、説明する必要があるのか?

不動産の売買を仲介したり、代理したりする場合だけではなく、自分の所有する不動産を、営業として売買するときにも、宅地建物取引事業者としての登録が必要となります。
そして、宅地建物取引事業者は、買主に対して、宅地建物取引主任者が記名押印した重要事項説明書を交付して、宅地建物取引主任者に説明させなければいけません。
これを怠った場合には、処分の対象となります。
宅地建物取引主任者が説明しなかった場合でも、説明義務は、業者にあるので、処分を受けるのは、宅地建物取引事業者となります。
ここまでは、当然の話ですが、下記の場合には、誰が、説明義務があるのか、分かりますか?

信託受益権を売買するときに、取引主任者は、重要事項説明書を交付して、説明する必要があるのか?図1

買主が宅地建物取引事業者であっても、買う不動産の情報に関しては素人なので、業者Bにも、説明義務があります。
そして、業者Aは所有者という立場ですが、宅地建物取引事業者なので、説明義務があるのです。

もしこれが、下記のような、不動産を信託の目的にした信託受益権を売買する場合には、どうなるのでしょうか?

信託受益権を売買するときに、取引主任者は、重要事項説明書を交付して、説明する必要があるのか?図2

実は、この不動産の信託受益権を取り扱うためには、宅地建物取引業者としての登録だけではなく、第二種金融商品取引業としての登録が必要となります。
つまり、信託受益権とは、不動産という性質だけではなく、金融商品という性質も同時に持つのです。
では、話を元に戻して、この信託受益権を売買するときに、売主が業者であるとき、取引主任者の重要事項説明は必要になるのでしょうか?

  1. 金融商品取引法に規定されている特定投資家、または特定投資家とみなされる者を信託の受益権の売買の相手方とする場合(いわゆる専門家には説明不要)
  2. 信託受益権の売買契約を締結する前1年以内に売買の相手方に対して、同一の内容の契約について重要事項説明書を交付して、説明をしている場合
  3. 売買の相手方に対し金融商品取引法に規定する目論見書を(書面を交付して説明すべき事項のすべてが記載されているものに限る)を交付している場合

上記の3つの場合は、重要事項説明を省略することができます。
ということは、上記以外の場合には、売主である業者にも、重要事項説明を行う義務が発生します。それを行わなければ、処分の対象となります。
金融商品取引業としての処分ではなく、宅地建物取引業者としての処分なので、他の業務にも影響が大きくなります。もし不安になった場合には、重要事項説明を行なうようにしてください。
買主に対して、売買の対象となっている不動産の重要事項説明を行うことは、マイナスにはなりません。

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代表取締役 竹内 悟様

信託受益権の不動産仲介をする際、全く知識もなく困惑し、
・・(略)・・
限られた少ない日数での書類審査から不足書類の準備を徹夜作業でお手伝い頂いた上、契約、決済の立会い、投資家へのリスク説明までご協力して頂きました。


株式会社アッシュ

代表取締役 平岡 英之様

吉崎先生との出逢いは、FX(外国為替証拠金取引)による資産運用とコンサルティングを生業とした会社を立ち上げようとしていたときでしたね。


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