第二種金融商品取引業のご登録を検討している方へ

日本中央行政書士事務所　日本中央税理士法人

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不動産の信託受益権を仲介する第二種金融商品取引業であれば、簡単に登録できます

あなたが、やっと、不動産の売主を探してきて・・・さあ、買主を探すぞと思って、登記簿謄本を見ると、「あれ？　所有者が信託銀行になっている」ということが増えました。

それでも、信託の受益者が売主であることは間違いないし、不動産の売買と同じだと思うけど・・・と考えて、あなたが、その信託銀行に電話をして、
「私が、売主側の仲介会社になる、○○不動産会社です」と言うと、
「信託受益権の売買を仲介するならば、宅建業だけではできないことは知っていると思いますが、確認のため、そちらの金融商品取引業の登録番号を教えてください」
と言われて、
「はぁ？？　金融商品取引業って、宅建業とは違うのか？」
と意味が分からなくなります。

信託受益権は、不動産ではありません。
金融商品取引法上の有価証券です。
不動産の瑕疵担保責任、物件の管理責任は、所有者である信託銀行が負います。
逆に、金融商品の売買の責任は、仲介の会社が負うのです。
つまり、不動産の所有権は動かずに、信託受益権の受益者の権利だけが移転するのです。
そのため、あなたが、信託受益権にビジネスとして関わるためには、宅地建物取引業ではなく、第二種金融商品取引業の登録が必要となります。
あなたが用意すべき書類は、不動産の売買契約書や重要事項説明書ではなく、金融商品取引法で決められている契約書なのです。

１０年ぐらい前から、不動産の証券化ビジネスが増えて、都心、地方を問わず、収益性のある物件の多くが、「信託受益権」に変わっています。
証券化ビジネスとは、投資家からお金を集めて、投資して運用する仕組みを作ることが仕事であり、賃貸管理の実務は仕事に含まれていません。そこで、信託銀行に、それを丸投げで行なってもらうのです。
このとき、不動産に瑕疵があったり、法律に抵触しそうな物件は、信託銀行が引き受けません。それが、ほんの些細なことであっても、所有者となる信託銀行が責任を負うので、信託はできません。
物件には何の問題もないとしても、テナントの事業に違法性があったり、テナントともめているという理由でも、信託はできません。
また、信託銀行の手数料は高いので、物件の金額自体が小さい場合でも、信託されていないのです。

価格が大きいので仲介手数料は高くなり、
テナントが身奇麗で争いがないので買い手を見つけやすく、
買い手にはローンがつくので売買が成立しやすい、
つまり、不動産会社としては、仲介したい物件ほど、信託受益権化されているのです。

あなたが、自分で売主、または買主、それとも両方を見つけてきたとしても、
「おたくは、第二種金融商品取引業者じゃないから、相手にできない」
と言われてしまい、急いで、ご相談に来られる宅建業の方が増えています。
信託銀行は、受益者が誰に変わろうと、別に利益とは関係ありません。
だから、誰が仲介したいかなんて、関係ないのです。

ただ、今日、相談に来て、１週間以内に、第二種金融商品取引業に登録できるものではありません。
確かに、信託受益権の売買だけを目的にして、第二種金融商品取引業への登録を申請するのは、要件も厳しくなく、時間もかかりません。
それでも、あなたが必要な資料を揃えてから、最低３ヶ月程度はかかってしまうのです。（資料を揃える時間もいれると、３ヶ月以上かかることになります）
ということは、すでに売買の仲介をしたい信託受益権を見つけてから、登録の書類を作り始めても、その取引には間に合わないということです。
このようなチャンスを逃さないために、宅建業の方は、自分には関係ないと思わず、事前に第二種金融商品取引業の登録をしておくべきです。

なお、相談に来られる方が、よく誤解していることがあります。

今後は、不動産会社が信託受益権の仲介を行なわずに、儲かることは難しい時代になると考えられます。
結果的に、登録しなければいけないのであれば、早く行動を起こした方がよいはずです。
もしかしたら、明日、信託受益権を仲介して欲しいと、依頼されるかもしれません。