公認会計士 青木 寿幸

不動産の信託受益権を仲介する第二種金融商品取引業であれば、簡単に登録できます

あなたが、やっと、不動産の売主を探してきて・・・さあ、買主を探すぞと思って、登記簿謄本を見ると、「あれ? 所有者が信託銀行になっている」ということが増えました。

それでも、信託の受益者が売主であることは間違いないし、不動産の売買と同じだと思うけど・・・と考えて、あなたが、その信託銀行に電話をして、
「私が、売主側の仲介会社になる、○○不動産会社です」と言うと、
「信託受益権の売買を仲介するならば、宅建業だけではできないことは知っていると思いますが、確認のため、そちらの金融商品取引業の登録番号を教えてください」
と言われて、
「はぁ?? 金融商品取引業って、宅建業とは違うのか?」
と意味が分からなくなります。

信託受益権は、不動産ではありません。
金融商品取引法上の有価証券です。
不動産の瑕疵担保責任、物件の管理責任は、所有者である信託銀行が負います。
逆に、金融商品の売買の責任は、仲介の会社が負うのです。
つまり、不動産の所有権は動かずに、信託受益権の受益者の権利だけが移転するのです。
そのため、あなたが、信託受益権にビジネスとして関わるためには、宅地建物取引業ではなく、第二種金融商品取引業の登録が必要となります。
あなたが用意すべき書類は、不動産の売買契約書や重要事項説明書ではなく、金融商品取引法で決められている契約書なのです。

10年ぐらい前から、不動産の証券化ビジネスが増えて、都心、地方を問わず、収益性のある物件の多くが、「信託受益権」に変わっています。
証券化ビジネスとは、投資家からお金を集めて、投資して運用する仕組みを作ることが仕事であり、賃貸管理の実務は仕事に含まれていません。そこで、信託銀行に、それを丸投げで行なってもらうのです。
このとき、不動産に瑕疵があったり、法律に抵触しそうな物件は、信託銀行が引き受けません。それが、ほんの些細なことであっても、所有者となる信託銀行が責任を負うので、信託はできません。
物件には何の問題もないとしても、テナントの事業に違法性があったり、テナントともめているという理由でも、信託はできません。
また、信託銀行の手数料は高いので、物件の金額自体が小さい場合でも、信託されていないのです。

価格が大きいので仲介手数料は高くなり、
テナントが身奇麗で争いがないので買い手を見つけやすく、
買い手にはローンがつくので売買が成立しやすい、
つまり、不動産会社としては、仲介したい物件ほど、信託受益権化されているのです。

あなたが、自分で売主、または買主、それとも両方を見つけてきたとしても、
「おたくは、第二種金融商品取引業者じゃないから、相手にできない」
と言われてしまい、急いで、ご相談に来られる宅建業の方が増えています。
信託銀行は、受益者が誰に変わろうと、別に利益とは関係ありません。
だから、誰が仲介したいかなんて、関係ないのです。

ただ、今日、相談に来て、1週間以内に、第二種金融商品取引業に登録できるものではありません。
確かに、信託受益権の売買だけを目的にして、第二種金融商品取引業への登録を申請するのは、要件も厳しくなく、時間もかかりません。
それでも、あなたが必要な資料を揃えてから、最低3ヶ月程度はかかってしまうのです。(資料を揃える時間もいれると、3ヶ月以上かかることになります)

ということは、すでに売買の仲介をしたい信託受益権を見つけてから、登録の書類を作り始めても、その取引には間に合わないということです。
このようなチャンスを逃さないために、宅建業の方は、自分には関係ないと思わず、事前に第二種金融商品取引業の登録をしておくべきです。

登録の申請をしたい方は、こちらをクリック

なお、相談に来られる方が、よく誤解していることがあります。

相談内容1
不動産の売主の仲介に、第二種金融商品取引業者がいるので、買主の仲介は、宅建業だけでよいのでは?

回答
売主とは関係なく、信託受益権の買主の仲介だけを行なう場合でも、必ず、第二種金融商品取引業の登録が必要となります。
もともと、平成17年9月までは、「信託受益権販売業」という登録があり、「売主」側にのみ「業」の登録が必要でした。
そのため、勘違いしているのかもしれませんが、金融商品取引法が施行されたことで、「売買」に関わる全ての会社に、第二種金融商品取引業の登録が必要になっています。


相談内容2
第二種金融商品取引業に登録するときには、1000万円の供託金が必要でしょうか?

回答
1000万円の供託金は、必要ありません。
これも、「信託受益権販売業」のときには、供託金が必要でしたが、今は会社の資本金が1000万円以上あれば、供託金は不要です。
なお、1000万円の資本金は、使えないわけではありません。
会社の運営費として、社員の給料、賃料や保証金、広告宣伝費など、何にでも自由に使うことができます。


相談内容3
信託受益権の仲介手数料を受け取らなければ、第二種金融商品取引業の登録は必要ないですか?

回答
金融庁は、信託受益権の仲介手数料が無料であっても、第二種金融商品取引業への登録が必要だと、ハッキリと文書で回答しています。
もし、第二種金融商品取引業に登録せずに、信託受益権の仲介を行なってしまうと、無登録営業として、金融商品取引法違反になってしまいます。
この場合、3年以下の懲役、または300万円以下の罰金と、想像以上に重い刑になるので、止めましょう。


相談内容4
第二種金融商品取引業が1社でもいれば、共同で仲介することはできますか?

回答
無料でもできないのに、当然、有料の手数料を取ることはできません。
不動産の信託受益権にビジネスとして関わるためには、第二種金融商品取引業に登録するしかありません。
つまり、登録していなければ、1円の手数料ももらえないということです。
ただ、手数料を支払った第二種金融商品取引業者には、最悪、業務停止もあり得るため、もともと、それを引き受ける会社を見つけられないはずです。


相談内容5
第二種金融商品取引業に登録すれば、投資家を募って、不動産ファンドを作ることもできますか?

回答
不動産ファンドを作ることは、できません。
信託受益権の売買を仲介する第二種金融商品取引業と、ファンドを作ることができる第二種金融商品取引業では、登録する時の要件が違います。
同じ名称でも、ファンドを作るための第二種金融商品取引業への登録は、すごく難関です。
あとで、ファンドも作りたいと思い立った場合には、再度、財務局に業務の変更の書類を提出する必要があります。
これが受理されるためには、厳しい要件をクリアしなければいけません。
なお、もともと、不動産ファンドを作るためには、金融商品取引法、不動産特定共同事業法、資産流動化法などにも、精通していなければ難しいでしょう。


今後は、不動産会社が信託受益権の仲介を行なわずに、儲かることは難しい時代になると考えられます。
結果的に、登録しなければいけないのであれば、早く行動を起こした方がよいはずです。
もしかしたら、明日、信託受益権を仲介して欲しいと、依頼されるかもしれません。

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これだけは知っておきたい!

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よくある質問

お客様の声

株式会社コレット

代表取締役 竹内 悟様

信託受益権の不動産仲介をする際、全く知識もなく困惑し、
・・(略)・・
限られた少ない日数での書類審査から不足書類の準備を徹夜作業でお手伝い頂いた上、契約、決済の立会い、投資家へのリスク説明までご協力して頂きました。


株式会社アッシュ

代表取締役 平岡 英之様

吉崎先生との出逢いは、FX(外国為替証拠金取引)による資産運用とコンサルティングを生業とした会社を立ち上げようとしていたときでしたね。


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